収益物件の売却トラブル大全！失敗して損をしないための防衛策

収益物件の売却は、金額が大きく、権利関係も複雑なため、トラブルが発生しやすい取引です。トラブルに巻き込まれると、予定していた利益が吹き飛ぶだけでなく、長期間にわたる精神的苦痛を味わうことになります。本記事では、収益物件の売却で発生しやすいトラブルと、その予防策について解説します。

1. 契約後に発覚する「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」トラブル

最も多く、かつ被害額が大きくなりやすいのがこのトラブルです。

トラブル事例

売却後、雨漏り、シロアリの被害、給排水管の故障、あるいは地中障害物の発見などが発覚し、買主から多額の修繕費用や損害賠償を請求されるケースです。最悪の場合、契約解除に至ることもあります。

防衛策

売却前に、建物の状態を正直かつ詳細に告知する「物件状況等報告書」を正確に作成することが不可欠です。また、専門家による「インスペクション（建物状況調査）」を実施し、隠れた瑕疵を事前に洗い出しておくことで、トラブルのリスクを大幅に減らすことができます。特約で契約不適合責任を免責にする方法もありますが、売却価格が下がる傾向にあります。

2. 賃借人（入居者）とのトラブル

収益物件ならではのトラブルが、入居者との間で発生する問題です。

トラブル事例

• 敷金の引き継ぎミス: 売却時に、預かっている敷金を新しいオーナー（買主）に引き継ぐのを忘れ、後からトラブルになるケース。
• 滞納者の存在: 家賃を滞納している入居者がいることを買主に隠して売却し、後から発覚して契約違反として訴えられるケース。
• 退去時の原状回復: 売却直前に退去した部屋の原状回復費用を、売主と買主のどちらが負担するのかで揉めるケース。

防衛策

レントロール（賃料明細表）だけでなく、すべての賃貸借契約書、敷金の預かり証、滞納状況のリストを正確に準備し、買主に開示することが重要です。不明瞭な点は契約書（売買契約書）に特約事項として明記し、責任の所在を明確にしておきましょう。

3. 不動産会社とのトラブル（囲い込み）

仲介を依頼した不動産会社との間で起こるトラブルも少なくありません。

トラブル事例

不動産会社が、両手仲介（売主と買主の両方から手数料をもらうこと）を狙うあまり、他社からの問い合わせを嘘をついて断る「囲い込み」行為です。これにより、売却機会が損失し、結果的に値下げを余儀なくされ損をしてしまいます。

防衛策

専任媒介契約を結んだ場合は、指定流通機構（レインズ）への登録証明書を必ず確認しましょう。また、定期的な活動報告をしっかりとチェックし、不自然に問い合わせが少ない場合は、囲い込みを疑い、他の不動産会社に相談するなどの対策が必要です。

4. 境界線トラブル

土地の境界が確定していないことで発生するトラブルです。隣地との境界が曖昧なまま売却しようとすると、買主から敬遠されたり、購入後に隣人とトラブルになり売主に責任が問われたりします。事前に測量士に依頼して「境界確定測量」を行っておくのが鉄則です。

5. まとめ

収益物件の売却トラブルは、「情報開示の不足」と「事前の準備不足」から起こります。都合の悪いことでも隠さずに買主に伝え、専門家（弁護士、税理士、不動産鑑定士など）の力を借りて契約書を綿密に作成することが、失敗を防ぎ、安全に資産を現金化するための最大の防衛策です。