不動産投資シミュレーションで騙されないための見極め術

不動産投資を始める際、業者が提示する魅力的な収支シミュレーションを見て購入を決断する方は少なくありません。しかし、そのシミュレーションには都合の悪い事実が隠されていたり、非現実的な数字が使われていたりすることがあります。

本記事では、悪質な業者のシミュレーションに騙されず、本当に儲かる物件を見極めるためのポイントを解説します。

1. 業者が提示するシミュレーションの罠

現実離れした家賃設定と空室率

新築プレミアム（新築時のみ設定可能な高い家賃）を何十年も維持できる前提で計算されていたり、空室率を常に0%や5%といった非現実的な数字で設定しているシミュレーションは信用できません。周辺相場を自分で調査し、現実的な家賃下落と空室リスクを再計算する必要があります。

不可欠な経費の意図的な除外

見栄えの良い利回りを演出するため、固定資産税、都市計画税、火災保険料、管理委託費などのランニングコストがシミュレーションから意図的に除外されているケースがあります。これらの費用は確実に発生するため、全て漏れなく計算に含める必要があります。

2. 騙されないための自衛策：自分でシミュレーションする

業者から提示された数字を鵜呑みにせず、必ず自分でシミュレーションをやり直すことが最も効果的な自衛策です。

金利上昇リスクの考慮

現在は低金利環境ですが、将来的に金利が上昇する可能性は十分にあります。変動金利でローンを組む場合は、金利が1〜2%上昇した場合のシミュレーションも行い、キャッシュフローがマイナスにならないかを確認しましょう。

出口戦略（売却価格）の適正化

「10年後に購入価格と同じ価格で売却できる」といった楽観的な出口戦略を前提としたシミュレーションにも注意が必要です。建物の価値は年々下落するため、減価償却費などを考慮した保守的な売却想定価格を用いるべきです。

3. サブリース契約の甘い罠

「家賃保証」という言葉に騙されない

サブリース契約（一括借り上げ）による家賃保証は安心感を与えますが、「家賃は定期的に見直され、下落する可能性がある」「業者側から契約を解除できる」といったリスクが潜んでいます。サブリース契約のシミュレーションでは、将来的な家賃減額を強く想定しておくべきです。

まとめ

不動産投資で騙されないためには、シミュレーションの数字の根拠を疑い、自分自身で検証するリテラシーを持つことが不可欠です。少しでも不自然な点や疑問があれば業者に説明を求め、納得できない場合は投資を見送る勇気も必要です。