収益物件の住み替えにおける注意点とは？失敗しないためのポイントを徹底解説

収益物件を所有している方が、ライフステージの変化などで住み替えを検討する際、一般的なマイホームの住み替えとは異なる特有の注意点が存在します。この記事では、収益物件の住み替えで失敗しないため、また損をしないための具体的なポイントを徹底的に解説します。

1. 収益物件の住み替えの基本と流れ

収益物件の住み替えは、「売却」と「購入」のタイミングをどう合わせるかが非常に重要です。

1-1. 売り先行か買い先行か

資金計画に余裕がある場合は「買い先行」が可能ですが、多くの場合、現在の物件を売却して得た資金を新居の購入資金に充てる「売り先行」が安全です。特に収益物件の場合、入居者がいる状態（オーナーチェンジ）での売却となるため、買い手が見つかるまでの期間が読みにくいという特徴があります。

1-2. 住宅ローンと投資用ローンの違い

自分が住むための住宅ローンと、収益物件のための投資用ローン（アパートローンなど）は審査基準が異なります。住み替え先の物件をどのような目的で購入するかによって、利用できるローンが変わり、金利や審査の厳しさも大きく変わる点に注意しましょう。

2. 収益物件の住み替えにおける最大の注意点

2-1. 入居者の退去と立ち退き交渉

もし現在の収益物件を「空室」にしてから売却したい場合（実需向けとして高く売りたい場合など）、現在の入居者に退去してもらう必要があります。正当事由がない限り、オーナーからの立ち退き要求は難しく、立ち退き料の支払いが発生するリスクがあります。

2-2. オーナーチェンジ物件としての評価

入居者がいるまま売却する場合（オーナーチェンジ）、物件の価値は「収益還元法」で評価されることが多くなります。家賃設定が相場より低い場合、物件の売却価格も低く見積もられてしまう可能性があるため、事前に適正な家賃設定になっているか確認が必要です。

2-3. 税金の問題（譲渡所得税など）

収益物件を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかります。所有期間が5年以下か5年超か（短期譲渡所得か長期譲渡所得か）によって税率が倍近く異なります。また、マイホーム（居住用財産）を売却した際に使える「3000万円の特別控除」などの特例が、収益物件には適用されないことにも注意が必要です。

3. 損をしないための資金計画

3-1. ローン残債の確認と完済の条件

物件を売却するためには、抵当権を抹消する必要があります。つまり、売却額でローン残債を完済できなければなりません。もし売却額が残債を下回る場合（オーバーローン）、自己資金を持ち出すか、住み替えローンを利用する必要がありますが、審査は厳しくなります。

3-2. 諸費用の計算

売却時には仲介手数料、印紙税、登記費用などがかかり、購入時にも同様の諸費用がかかります。物件価格の約5〜10%程度の諸費用を見込んでおかないと、資金ショートを起こす原因となります。

4. 信頼できる不動産会社の選び方

収益物件の売買は、一般的な居住用物件よりも専門的な知識が求められます。

4-1. 収益物件の取引実績が豊富な会社を選ぶ

投資家とのネットワークを持ち、収益還元法などの投資用不動産の評価に長けた不動産会社に依頼することが、高くスムーズに売却するための鍵です。

4-2. 複数社への査定依頼

1社だけの査定を鵜呑みにせず、必ず複数社に査定を依頼し、査定額の根拠をしっかり確認しましょう。

まとめ

収益物件の住み替えは、ローンの取り扱いや税金、入居者との関係など、多くの注意点があります。損をしないためには、事前の資金計画を綿密に立て、収益物件に強い不動産会社のサポートを受けながら進めることが成功の秘訣です。