相続した収益物件の注意点：売却すべきか持ち続けるべきか、損しない判断基準
親や親族からアパートやマンションなどの「収益物件」を相続することになった場合、「毎月家賃が入ってくるからラッキー」と安易に考えてはいけません。
収益物件の相続には、多額の相続税、空室リスク、老朽化による修繕費、そして複雑な権利関係など、多くの落とし穴が潜んでいます。本記事では、収益物件を相続する際の注意点と、「そのまま活用して持ち続けるべきか」「早急に売却すべきか」を見極め、損をしないための判断基準を徹底解説します。
1. 収益物件を相続する際の3大注意点
注意点①：相続税の納税資金が足りないリスク
不動産は現金と異なり、すぐに分割したり税金の支払いに充てたりすることができません。収益物件の評価額が高く、多額の相続税が発生した場合、手元に十分な現金（納税資金）がないと、税金を払うために物件を慌てて安値で叩き売ることになり、大きく損をしてしまいます。
注意点②：遺産分割における「争族」トラブル
収益物件が1つで相続人が複数（例えば兄弟3人）いる場合、誰が物件を相続するかで揉めるケースが非常に多いです。 「共有名義（3人で1/3ずつ）」にするのは絶対に避けてください。将来売却する際や大規模修繕を行う際に全員の同意が必要となり、一人でも認知症や行方不明になると物件が塩漬け（身動きが取れない状態）になってしまいます。
注意点③：修繕費や空室リスクの引き継ぎ
相続した物件が築古である場合、屋根の防水工事や外壁塗装など、数百万円単位の大規模修繕がすぐに必要になる可能性があります。また、現在の入居者が退去した後に次の入居者が決まらない空室リスクも、そのまま引き継ぐことになります。
2. 売却か？持ち続けるか？損をしないための判断基準
相続した収益物件をどうすべきか迷ったときは、以下の基準で判断しましょう。
「売却」を検討すべきケース
- 築年数が古く、大規模修繕が間近に迫っている（多額の出費を避けたい場合）
- 空室が多く、利回りが低い、または赤字になっている（不良資産化している場合）
- 物件が遠方にあり、自主管理や現地の状況把握が難しい
- 相続人が複数おり、公平に遺産分割（換価分割）したい
- 相続税の納税資金が不足している
「持ち続ける（活用）」を検討すべきケース
- 築浅で満室稼働しており、安定したキャッシュフロー（家賃収入）が見込める
- 立地が良く（駅近など）、将来的に資産価値の維持・上昇が期待できる
- 自身（または配偶者）に不動産経営の知識と意欲がある
- 相続税の納税資金が十分に確保できている
3. 売却時に損をしないための税金対策（取得費加算の特例）
相続した収益物件を売却することにした場合、譲渡所得税（売却益にかかる税金）が発生する可能性があります。この時、絶対に忘れてはならないのが**「取得費加算の特例」**です。
これは、相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続した財産を売却した場合、支払った相続税の一部を、物件の「取得費」に上乗せできる特例です。 取得費が大きくなるため、結果として譲渡所得（利益）が圧縮され、売却時の税金を大幅に減らすことができます。期限（実質的に相続発生から約3年10ヶ月以内）があるため、売却の決断は早急に行う必要があります。
4. よくある質問（FAQ）
Q. アパートを相続しましたが、古いので入居者に退去してもらい更地にして売りたいです。簡単ですか？ A. 非常に困難です。日本の法律（借地借家法）では入居者の権利が強く守られているため、貸主からの立ち退き要求には「正当事由」と多額の「立ち退き料（引越し代＋α）」が必要です。手間とコストを考えると、入居者がいる状態（オーナーチェンジ）でそのまま投資家向けに売却する方が、手残りが多くなるケースが多々あります。
Q. 親が購入した時の金額（取得費）がわかりません。税金はどうなりますか？ A. 売買契約書がなく取得費が不明な場合、売却価格の5%を便宜上の取得費（概算取得費）として計算します。これでは税金が莫大になるため、当時のパンフレットや抵当権設定額から税理士等の専門家を使って推計額を算出し、税務署に認めてもらう努力が必要です。
まとめ
収益物件の相続は「資産」を引き継ぐと同時に「経営リスク」を引き継ぐことを意味します。思い入れがあるからと安易に持ち続けるのではなく、修繕費のシミュレーションや現在の市場価値、そして相続人同士の意向を客観的にすり合わせ、「負動産」になる前に早めに専門家（不動産会社・税理士・弁護士）に相談し、最善の出口戦略を描きましょう。