収益物件売却の手数料とローン残債：オーバーローン時の対処法

収益物件を売却する際、単に「いくらで売れるか」だけでなく「売却にいくら経費（手数料等）がかかり、最終的に手元にいくら残るのか」を正確に把握することが極めて重要です。特に、投資用ローン（アパートローンなど）の残債がある場合、売却代金と手数料のバランスを読み間違えると、自己資金の持ち出し（赤字）になってしまう恐れがあります。

1. 収益物件の売却にかかる主な手数料・諸費用

物件を売却するためには、様々な費用が発生します。これらをあらかじめ計算に入れておく必要があります。

仲介手数料（最も高額な費用）

不動産会社に買い手を見つけてもらった場合に支払う成功報酬です。 計算式（売買価格が400万円超の場合）：売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税 例えば、5,000万円で売却した場合、仲介手数料は約171万円（税込）となります。

印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙代です。売買価格によって異なり、1,000万円超〜5,000万円以下の場合は1万円（軽減税率適用時）などと定められています。

抵当権抹消登記費用

ローンを完済した際に、物件についている抵当権を外すための費用です。登録免許税（不動産1個につき1,000円）に加え、司法書士への報酬（相場は1.5万円〜2万円程度）がかかります。

ローン一括繰り上げ返済手数料

金融機関に対して、残りのローンをまとめて返済する際にかかる手数料です。金融機関やローンの種類によって異なりますが、数千円から数万円、場合によっては残高の数％がかかることもあります。

2. ローン残債と売却代金の関係（アンダーローンとオーバーローン）

売却を検討する際、現在のローン残債と売却予想価格を比較する必要があります。

アンダーローンの場合

売却代金 ＞（ローン残債 ＋ 売却手数料・諸費用） 売却代金でローンを完済し、諸費用を支払っても手元にお金が残る状態です。この場合は、通常の流れでスムーズに売却を進めることができます。

オーバーローンの場合（要注意）

売却代金 ＜（ローン残債 ＋ 売却手数料・諸費用） 売却代金を全て充ててもローンを完済できない状態です。金融機関はローンを完済（抵当権を抹消）しない限り売却を認めてくれません。

3. オーバーローンの場合の対処法

計算の結果、オーバーローンになってしまう場合でも、売却を諦める必要はありません。以下の方法で対処します。

自己資金で補填する

不足分を自身の貯金などの自己資金から持ち出して、ローンを完済する方法です。これが最もシンプルで確実な解決策です。

住み替えローン（買い替えローン）の利用

現在の収益物件を売却して新たな物件を購入する場合に限り、現在のローンの不足分と新しい物件の購入資金をまとめて借り入れることができるローンです。ただし、審査は厳しくなります。

任意売却の検討

どうしても自己資金で補填できず、ローンの返済自体が困難になっている場合は、金融機関の合意を得て物件を売却する「任意売却」という手段があります。競売を避けるための最終手段となります。

まとめ：綿密なシミュレーションが損を防ぐ

収益物件を売却する際は、手元のローン返済予定表を確認し、現在の残債を正確に把握することから始めましょう。その上で、複数の不動産会社に査定を依頼し、想定される売却価格から各種手数料・諸費用を差し引いた「手残り金額」のシミュレーションを綿密に行うことが、損をしないための絶対条件です。