住み替えで家を売る時の手数料と資金計画！ダブルローンを避けてお得に売却
今の家を売って、新しい家を買う「住み替え（買い替え）」。理想のライフスタイルを実現するワクワクするイベントですが、同時に「売る」と「買う」を同時進行で行うため、手数料や資金計画が非常に複雑になります。
「家を売る手数料と買う手数料、両方払うといくらかかるの？」「ローンが残っているけれど、住み替えはできる？」「ダブルローン（二重ローン）になって家計が破綻しないか不安…」
この記事では、住み替え時にかかる手数料の全貌と、「売り先行」「買い先行」の違い、そしてダブルローンを避けて損をしないための賢い資金計画の立て方を徹底解説します。
1. 住み替えは手数料の「ダブルパンチ」！費用の内訳を知る
住み替えの最大の特徴は、今の家を「売却する手数料」と、新しい家を「購入する手数料（諸費用）」の両方がかかるという点です。資金計画を甘く見積もると、自己資金がショートしてしまう危険があります。
① 家を「売る」時にかかる手数料・費用（売却価格の約4〜5%）
- 仲介手数料：売却価格の3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
- 抵当権抹消登記費用・ローン一括返済手数料：約2万〜5万円（今の家のローンが残っている場合）
- 印紙税：1万〜3万円程度
② 家を「買う」時にかかる手数料・費用（購入価格の約5〜8%）
- 仲介手数料：購入価格の3% ＋ 6万円 ＋ 消費税（※新築建売などを売主から直接買う場合は不要なことも）
- 所有権移転登記費用・登録免許税：数十万円程度
- 住宅ローン借入費用（事務手数料・保証料）：借入額の約2%程度
- 火災保険料、印紙税、不動産取得税など
つまり、3,000万円の家を売って4,000万円の家を買う場合、売却費用（約120万円）と購入費用（約250万円）で、合計400万円近い手数料・諸費用が現金として必要になる計算です。
2. 損をしないための住み替え手順：「売り先行」と「買い先行」
住み替えには大きく分けて2つの進め方があり、どちらを選ぶかで手数料やお金の流れが劇的に変わります。
【売り先行】今の家を売ってから、新居を買う
現在の家を確実に売却して現金（手取り額）を確定させてから、その予算内で新しい家を探す方法です。
- メリット：今の家がいくらで売れるか確定するため、資金計画に狂いが生じない。売れ残ってダブルローンになるリスクがゼロ。足元を見られず、じっくり高く売ることができる。
- デメリット：家が売れた後、新居が見つかるまでの間「仮住まい（賃貸）」をする必要があり、仮住まいの家賃と引越し費用（2回分）という余分な手数料・費用が発生する。
【買い先行】新居を先に買ってから、今の家を売る
気に入った新居を先に購入（または建築）し、引越してから今の家を空室にして売る方法です。
- メリット：仮住まいが不要で引越しが1回で済む。空室の状態で家を売るため、内覧の印象が良く高く売れやすい。
- デメリット：今の家のローンと新居のローンを同時に払う**「ダブルローン」**に陥るリスクがある。今の家が売れないと焦りから値下げせざるを得なくなり、結果的に数百万円損をする可能性がある。
【結論】資金に余裕がない場合は「売り先行」が圧倒的に安全です。仮住まい費用がかかっても、焦って数百万円安く家を手放すよりはトータルで得をすることが多いからです。
3. ローン残高が売却額を上回る（オーバーローン）場合の対処法
住み替えにおいて最大の壁となるのが、今の家のローン残高が査定額を上回っている「オーバーローン」の状態です。 例えば、ローン残高が3,000万円で、家が2,500万円でしか売れない場合、500万円の借金が残ります。
この場合、手持ちの貯金で500万円を補填できれば問題ありませんが、自己資金がない場合は**「住み替えローン（買い替えローン）」**を利用することになります。
住み替えローンとは？
今の家を売って残った借金（500万円）と、新居の購入代金（4,000万円）を合算して、新しい住宅ローン（4,500万円）として借り入れることができる金融商品です。
- メリット：自己資金がなくても住み替えが可能になる。
- 注意点：担保価値以上の金額を借りることになるため、銀行の審査が非常に厳しい。また、毎月の返済額が大幅に増えるため、老後破産を防ぐための綿密なシミュレーションが必須。手数料や保証料も割高になる傾向がある。
4. 住み替え手数料で損をしないための3つの裏技
① 売却と購入を「同じ不動産会社」に依頼する
今の家の売却と新居の購入を同じ不動産会社に任せることで、スケジュール調整が格段にスムーズになります。さらに、「両方任せるので、どちらかの仲介手数料を割引（または半額）にしてほしい」と交渉しやすくなるという大きなメリットがあります。
② 新居探しは「仲介手数料無料」の物件も視野に入れる
新築の一戸建て（建売住宅）や、不動産会社が買い取ってリノベーションした中古マンション（売主物件）は、購入時の仲介手数料が無料になるケースが多々あります。これだけで100万円単位の手数料節約になります。
③ 「売り買い同時進行（同時決済）」を目指す
売り先行と買い先行の良いとこ取りをする方法です。売却の決済日と購入の決済日を同日に設定することで、今の家の売却代金をそのまま新居の購入資金に充てることができ、仮住まい費用もダブルローンも防げます。非常に高度なスケジュール調整が必要なので、腕利きの不動産エージェントの協力が不可欠です。
5. まとめ
住み替えは、「売却」と「購入」の両方で数百万円単位の手数料が発生する一大プロジェクトです。 損をしないためには、まず「今の家がいくらで売れるのか（手元にいくら残るのか）」を正確に把握することがすべての出発点となります。
まずは複数の不動産会社に一括査定を依頼し、現在の家の本当の価値を知りましょう。その上で、売却費用と購入諸費用をしっかり計算に含めた資金計画を立て、無理のない「売り先行」か、あるいはエージェントの力を借りた「同時進行」を目指すことが、後悔しない住み替え成功の秘訣です。