【保存版】ローン残債がある家を売る流れと注意点！損をしないための全手順
「家を売りたいけれど、まだ住宅ローンが残っている…」 「ローン残債がある状態で家を売る流れはどうなるの？」 「損をせずに、スムーズに売却を進めるにはどうすればいい？」
このような不安や疑問を抱えていませんか？実は、家を売却する方の多くが住宅ローンを返済中であり、ローン残債がある状態でも家を売ることは十分に可能です。しかし、ローンが残っているからこそ気をつけなければならない注意点や、通常とは異なる手続きが存在します。
この記事では、ローン残債がある家を売る流れから、損をしないためのポイント、そしてオーバーローン（売却価格よりローン残債が多い状態）だった場合の対処法まで、不動産売却のプロが徹底的に解説します。この記事を読むことで、不安なく計画的に家を売却する一歩を踏み出せるようになります。
1. ローン残債がある家を売るための大前提：アンダーローンとオーバーローン
ローン残債がある家を売却する際、最も重要なのが「売却代金でローンを完済できるかどうか」です。家を売却して引き渡すためには、金融機関に設定されている「抵当権」を抹消する必要があります。抵当権を抹消するためには、住宅ローンを一括返済しなければなりません。
ここでポイントとなるのが、現在の家の価値（売却予想価格）とローン残債のバランスです。このバランスによって、以下の2つの状態に分かれます。
アンダーローンとは？
アンダーローンとは、家の売却価格がローン残債を上回っている状態のことです。
- 例： 家が3,000万円で売れ、ローン残債が2,000万円の場合。
- 結果： 売却代金でローンを全額完済でき、残りの1,000万円を手元に残す（または諸費用に充てる）ことができます。 この状態であれば、通常の不動産売却とほぼ同じ流れでスムーズに手続きを進めることが可能です。
オーバーローンとは？
オーバーローンとは、ローン残債が家の売却価格を上回っている状態のことです。
- 例： 家が2,000万円でしか売れず、ローン残債が3,000万円の場合。
- 結果： 売却代金だけではローンを完済できず、1,000万円の不足分が生じます。 この場合、不足分を自己資金で補填できれば問題なく売却できますが、自己資金を用意できない場合は、「任意売却」や「住み替えローン」などの特別な対策が必要になります。
まずは、自分の家がアンダーローンなのかオーバーローンなのかを正確に把握することが、売却活動の第一歩となります。
2. ローン残債がある家を売る流れ（全6ステップ）
ローン残債がある家を売却する基本的な流れは以下の通りです。一つひとつのステップを丁寧に確認していきましょう。
ステップ1：ローン残債の正確な金額を確認する
一番初めに行うべきは、現在の住宅ローン残高を正確に把握することです。
- 確認方法： 金融機関から毎年送られてくる「残高証明書」や「返済予定表」を確認します。インターネットバンキングを利用している場合は、ウェブサイトやアプリからも簡単に確認できます。
ステップ2：不動産会社に査定を依頼する（複数社比較が必須！）
ローン残高が分かったら、次は家がいくらで売れそうか（相場）を確認します。
- ポイント： 必ず複数の不動産会社に査定を依頼（一括査定などを活用）してください。1社だけの査定額を鵜呑みにすると、相場より安く売ってしまい損をするリスクがあります。
- 目的： 査定額とローン残高を比較し、アンダーローンかオーバーローンかを見極めます。
ステップ3：不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始する
信頼できる不動産会社を見つけたら、売却を依頼するための「媒介契約」を結びます。
- その後、不動産会社が広告（インターネット、チラシなど）を展開し、購入希望者を探します。
- 売主は内覧の対応などを行い、物件の魅力をアピールします。
ステップ4：買主と売買契約を締結し、手付金を受け取る
購入希望者が現れ、価格や引き渡し条件などに合意できれば、売買契約を締結します。
- この際、買主から「手付金」（物件価格の5〜10%程度が相場）を受け取ります。
- 注意： この手付金はまだ自由に使ってはいけません。万が一契約が解除になった場合に返還する必要があるため、決済が完了するまでは保管しておきましょう。
ステップ5：金融機関へ一括返済の申し出と抵当権抹消の準備
売買契約が無事に結ばれたら、現在住宅ローンを借りている金融機関へ「家を売却するため、〇月〇日にローンを一括返済します」と申し出を行います。
- 一括返済には手続きに時間がかかる（通常2〜3週間程度）ため、早めに連絡することが重要です。
- 同時に、司法書士に依頼して「抵当権抹消登記」の準備を進めます。
ステップ6：決済・引き渡し（ローン完済と抵当権抹消）
買主から残代金を受け取り、同時に物件を引き渡す日（決済日）です。
- 流れ： 買主からの振り込みを確認 → そのお金で金融機関へ住宅ローンを一括返済 → 司法書士が法務局へ行き「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」を行う → 買主に鍵を渡して完了。
- 全ての手続きが1日（数時間）の中で同時進行で行われます。
3. オーバーローン（売却代金で完済できない）場合の対処法
査定の結果、どうしても売却代金だけでローン残債をカバーできない（オーバーローン）ことが判明した場合でも、家を売る方法はあります。以下の3つの選択肢を検討しましょう。
対処法①：不足分を自己資金で補填する
最もシンプルで確実な方法です。自己資金（貯金や親族からの援助など）を手出しして不足分を支払い、ローンを完済します。
対処法②：住み替えローンを利用する（新居を購入する場合）
家を売却して新居を購入する場合は「住み替えローン（買い替えローン）」を利用できる可能性があります。
- 仕組み： 旧居のローン残債の不足分を、新居の購入資金に上乗せして新たに借り入れるローンです。
- 注意点： 借入額が大きくなるため、審査が非常に厳しくなります。また、毎月の返済負担が増えるため、綿密な資金計画が必要です。
対処法③：任意売却を行う（自己資金もなく返済が苦しい場合）
どうしても自己資金が用意できず、住宅ローンの返済自体が困難な場合は、「任意売却」という手段があります。
- 仕組み： 金融機関（債権者）の合意を得て、ローンを残したまま家を売却し、売却代金を返済に充てます。残った借金については、無理のない範囲で分割返済していくことになります。
- 注意点： 信用情報機関に事故情報が登録される（いわゆるブラックリスト入り）ため、一定期間は新たなローンやクレジットカードの作成ができなくなります。専門の不動産会社や弁護士への相談が必要です。
4. ローン残債がある家を売る際にかかる「諸費用」に要注意！
家を売る際、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。様々な諸費用がかかるため、「売却代金 － ローン残債 － 諸費用 ＝ 手元に残るお金（または不足分）」として計算する必要があります。
主な諸費用は以下の通りです。売却価格の「約4〜6%」が目安となります。
- 仲介手数料： 不動産会社に支払う報酬。（売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税 が上限）
- 印紙税： 売買契約書に貼る収入印紙代。（1万〜3万円程度）
- 抵当権抹消登記費用： 司法書士への報酬と登録免許税。（2万〜3万円程度）
- ローン一括返済手数料： 金融機関に支払う手数料。（数千円〜3万円程度）
- その他： 引越し費用、ハウスクリーニング費用、不用品処分費用など。
特にオーバーローンの場合は、ローン不足分に加えてこれらの諸費用も現金で用意する必要があるため、資金計画は慎重に行う必要があります。
5. 損をしないための3つの極意
ローン残債がある家を売る際、少しでも高く売り、損をしないためには以下のポイントを押さえておきましょう。
① 複数の不動産会社を比較し、相場を正確に把握する
1社だけの査定で決めてしまうのは絶対にNGです。最低でも3〜4社に査定を依頼し、査定額の根拠をしっかり聞き比べましょう。高い査定額を出した会社が優れているとは限りません。相場からかけ離れた高値で売り出すと、結局売れ残って値下げを繰り返すことになります。
② 売却スケジュールに余裕を持つ
「早く売りたい」と焦ると、足元を見られて相場より安く買い叩かれる（または買取業者に安く売るハメになる）リスクが高まります。適正価格で買ってくれる買主を見つけるためには、最低でも3〜6ヶ月の期間を想定し、余裕を持ったスケジュールで動きましょう。
③ 内覧時の印象を良くし、家の価値を高める
買主は内覧時の印象で「この家を買うか、いくらなら買うか」を決めます。
- 部屋の整理整頓と大掃除（特に水回り）を徹底する。
- 臭い（ペットやタバコなど）に気を配り、換気を行う。
- 部屋を明るく見せるため、照明をつけ、カーテンを開ける。 少しの手間をかけるだけで、数十万円〜数百万円高く売れる可能性が高まります。
まとめ：現状把握と信頼できるパートナー選びが成功の鍵
ローン残債がある家を売る流れと注意点について解説しました。
最も重要なのは、「自分の家がいくらで売れて、ローンがいくら残っているのか（アンダーローンかオーバーローンか）」を正確に把握することです。 もしオーバーローンの場合でも、自己資金の補填、住み替えローン、任意売却など、状況に応じた解決策は用意されています。
ローンが残っている家の売却は、資金計画や金融機関との連携など、専門的な知識が必要になる場面が多くあります。だからこそ、親身になって相談に乗ってくれ、的確なアドバイスをくれる「信頼できる不動産会社」をパートナーに選ぶことが、損をせずスムーズに売却を成功させる最大の秘訣です。
まずは、複数の不動産会社に査定を依頼し、自分の家の「本当の価値」を知ることから始めてみましょう。