転勤で持ち家（戸建て）をどうする？売却・賃貸・空き家のメリット・デメリットと売却の流れ
念願のマイホーム（戸建て）を購入した直後、あるいは数年後に突然の転勤辞令。「せっかく建てた家なのにどうしよう…」と頭を抱える方は少なくありません。
転勤期間中の持ち家の取り扱いについては、大きく分けて**「売却する」「賃貸に出す」「空き家にしておく」**の3つの選択肢がありますが、将来のライフプランや住宅ローンの状況によって最適な答えは異なります。判断を誤ると、経済的に大きな損をしたり、精神的な負担を抱え続けることになります。
この記事では、転勤に伴う戸建ての取り扱いの3つの選択肢を比較し、最終的に「売却」を選んだ場合の流れと、損をしないための注意点を詳しく解説します。限られた時間の中でベストな決断を下すための参考にしてください。
1. 転勤時の3つの選択肢：売却・賃貸・空き家の比較
それぞれの選択肢のメリット・デメリットを整理し、自分たちの状況にどれが最も適しているかを検討しましょう。
選択肢A：売却する（最もおすすめ・リスクが少ない）
転勤を機に家を手放し、現金化する方法です。
- メリット：
- 住宅ローンの返済、固定資産税、維持管理費などの負担から完全に解放される。
- 家賃収入の滞納リスクや、入居者とのトラブルを抱えなくて済む。
- まとまった現金が手に入り、赴任先での新しい生活や将来の再購入資金に充てられる。
- デメリット：
- せっかく手に入れたマイホームを手放す心理的抵抗感。
- 売却代金で住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の場合、自己資金での補填が必要になる。
- 向いている人： 転勤期間が未定（長期化しそう）、将来戻ってくる可能性が低い、ローンの二重払い（赴任先の家賃と持ち家のローン）を避けたい人。
選択肢B：賃貸に出す（リロケーション）
転勤期間中、他人に家を貸して家賃収入を得る方法です。
- メリット：
- 家を手放さずに維持できる。将来戻ってきた時にまた住める。
- 家賃収入を住宅ローンの返済や固定資産税の支払いに充てられる。
- デメリット：
- 住宅ローンの金利変更リスク： 住宅ローンは「本人が居住すること」を条件に低金利で借りています。賃貸に出す（事業用にする）と、金利の高いアパートローン（投資用ローン）への借り換えを金融機関から求められる可能性があります。
- 空室リスク・滞納リスク： 借り手が見つからなくても、ローン返済は待ってくれません。
- 修繕費用・原状回復のトラブル： 入居者が退去する際の修繕費用で揉めるケースや、想定以上に家が傷むリスクがあります。定期借家契約にしないと、自分が戻りたい時に退去してもらえないトラブルも起きます。
- 向いている人： 転勤期間が明確に決まっている（例：3年で確実に戻る）、住宅ローンを完済している、または借り換えの審査に通る見込みがあり収支がプラスになる人。
選択肢C：空き家にしておく（家族だけ残る、または完全に空ける）
単身赴任をして家族がそのまま住み続けるか、誰も住まない状態（空き家）にして維持する方法です。
- メリット：
- （家族が残る場合）子どもの転校などの環境変化を避けられる。
- 賃貸トラブルのリスクがない。いつでも家に戻れる。
- デメリット：
- （空き家の場合）人が住まない家は急速に劣化する。定期的な換気や通水、庭の管理など、遠方からの管理負担や委託費用がかかる。
- 空き巣や放火などの防犯上のリスクが高い。
- 赴任先の家賃（補助が出ない場合）と住宅ローン・維持費の二重払いが発生し、家計を圧迫する。
- 向いている人： 単身赴任を選ぶ人、どうしても他人に家を使われたくない人、経済的に十分な余裕があり、定期的な管理ができる人。
2. 転勤で「売却」を決断した場合の流れとタイムリミット
検討の結果、「売却」を選択した場合、通常の売却と異なり**「タイムリミット（引越し日）」**が決まっている点が最大の課題となります。焦って安売りしないためのスケジュール管理が重要です。
売却スケジュールの目安（引越しの3〜6ヶ月前から動くのが理想）
- 【赴任の1〜3ヶ月前】状況把握と査定依頼：
- 住宅ローンの残高を正確に確認します。
- 複数の不動産会社に査定を依頼し、「いくらで売れそうか（アンダーローンかオーバーローンか）」を把握します。
- 【赴任の1〜2ヶ月前】媒介契約と売り出し開始：
- 信頼できる不動産会社と媒介契約（専任媒介契約をおすすめします）を結び、販売活動を開始します。
- この時期はまだ居住中であるため、内覧希望者が来たらその都度対応し、家を綺麗に見せる工夫（ハウスクリーニングなど）が必要です。
- 【引越し・赴任先へ移動】
- 売却が決まっていなくても引越し日が来れば移動します。空き家になった後は、不動産会社に鍵を預け、内覧対応などを一任します。
- 【赴任後〜数ヶ月】売買契約・決済・引き渡し：
- 買主が見つかり次第、契約手続きに入ります。
- ※重要： 契約や決済・引き渡し手続きは、原則として売主本人の立ち会いが必要です。赴任先から交通費と時間をかけて戻ってくるか、司法書士に委任状を出して代理で行ってもらう（持ち回り契約など）手続きが必要になります。
3. 転勤時の売却で損をしないための注意点・ポイント
- 「いつまでに売りたいか」を不動産会社に明確に伝える： タイムリミットがあることを伝え、それに合わせた価格戦略（最初は強気で出し、反応を見て段階的に下げる、あるいは最初から相場ジャストで早期売却を狙うなど）を立ててもらいましょう。
- 「買取」も選択肢に入れておく： 赴任日が迫っており、どうしても内覧対応の時間が取れない、あるいは売却後の資金計画を早く確定させたい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう「業者買取」も検討しましょう。相場の7〜8割程度の価格にはなりますが、即座に現金化でき、売れ残るリスクがゼロになります。
- 税金の特例「3,000万円特別控除」の期限に注意： マイホームを売却して利益が出た場合、税金を大幅に控除できる特例がありますが、これには「住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること」という期限があります。赴任先でとりあえず賃貸に出し、数年後にやっぱり売却しようとした場合、この特例が使えなくなり多額の税金が発生する恐れがあります。
4. まとめ：迷ったらまずは「現状の資産価値（査定額）」を知ることから
転勤時の持ち家の取り扱いは、感情と計算が入り混じる難しい決断です。「賃貸に出せば儲かるかも」と安易に考えると、ローン借り換えの壁や修繕費で結果的に赤字になるケースも多々あります。
どの選択肢を選ぶにせよ、まずは**「今、この家はいくらで売れて、ローンを返したら手元にいくら残るのか（またはいくら足りないのか）」という客観的な事実**を把握することが不可欠です。辞令が出たら、まずは一括査定などを利用して複数社に査定を依頼し、自分たちの置かれている経済状況を正確に把握した上で、冷静なライフプランを立てましょう。