マンション売却の注意点：騙されず損をしないための鉄則
マンション売却は動く金額が大きいため、一つのミスや知識不足が数百万円の損に直結することがあります。残念ながら、不動産業界には売主の無知につけこむ悪質な手法が存在するのも事実です。この記事では、マンション売却において絶対に知っておくべき注意点と、騙されないための防衛策を解説します。
1. 最大の敵「囲い込み」に注意せよ
マンション売却において、売主が最も損をするリスクが高いのが「囲い込み」です。
囲い込みとは？
不動産会社は、売主と買主の両方から仲介手数料をもらう「両手仲介」を理想とします。そのため、他社が買主を見つけてきても「商談中である」などと嘘をついて断り、自社で買主を見つけるまで物件を市場に隠してしまう（囲い込む）行為です。 これを行われると、物件が売れるまでに時間がかかり、最終的に「なかなか売れないので値下げしましょう」と業者に言いくるめられ、安値で売却させられてしまいます。
囲い込みを防ぐには？
- レインズの登録証明書を確認する: 専任媒介・専属専任媒介契約の場合、指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられています。必ず「登録証明書」を受け取り、自身の物件が正しく登録されているか確認しましょう。
- 一般媒介契約を選ぶ: 複数の不動産会社に同時に依頼できる一般媒介契約であれば、業者は囲い込みをしても意味がないため、このリスクを回避できます。
2. 「高値預かり」の罠に騙されない
査定額が一番高い業者に依頼するのは非常に危険です。
高値預かりの手口
相場が3000万円の物件に対し、「当社なら3500万円で売れます！」と甘い言葉で媒介契約を結びます。しかし、相場より高いため当然売れません。数ヶ月後、「反響がないので価格を下げましょう」と提案され、結局は相場以下の2800万円で売却することになる…という手口です。
防衛策
- 査定の根拠を厳しく問う: 過去の成約事例や周辺の競合物件と比較し、なぜその高額査定が可能なのか、明確で論理的な説明を求めましょう。
- 複数の査定を比較する: 3社以上から査定を取り、価格のばらつきと中央値（相場）を自身で把握することが重要です。
3. 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の免責範囲に注意
売却後、雨漏りや設備の故障など、契約時に伝えていなかった欠陥（契約不適合）が見つかった場合、売主は修補や損害賠償の責任を負います。
トラブルを防ぐには
- 物件状況報告書・付帯設備表を正確に記入する: 知っている不具合は、大小に関わらず全て正直に記載しましょう。隠したことが後で発覚すると大きなトラブルになります。
- インスペクション（建物状況調査）を実施する: 売却前に専門家による調査を入れることで、買主の安心感が高まり、高く早く売れる可能性が高まります。また、売却後のトラブル防止にも極めて有効です。
4. 費用と税金に関する注意点
- 仲介手数料の支払いタイミング: 一般的に、売買契約時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払います。契約前に全額を要求するような業者は避けましょう。
- 譲渡所得税の計算: 売却益が出た場合、税金がかかります。「3,000万円の特別控除」などが使えるか、事前にシミュレーションを行い、手取り額を把握しておきましょう。
まとめ
マンション売却で騙されないためには、「不動産会社の言うことをすべて鵜呑みにしない」という警戒心を持つことが大切です。囲い込みや高値預かりの手口を知り、査定額の根拠を自身で判断できるリテラシーを身につけることが、損をしないための最大の防御となります。