（導入文） 親や親族からマンションを相続したものの、自分が住む予定がなく売却を検討している方は多いでしょう。しかし、相続したマンションの売却には、通常の手数料に加えて、相続特有の費用や税金が発生します。
「思ったより手元にお金が残らなかった」「知らなくて税金を余分に払ってしまった」と後悔しないためには、事前にどのような手数料や税金がかかるのか、そしてどのような節税対策があるのかを正確に把握しておくことが不可欠です。
本記事では、マンション売却にかかる手数料や税金について、相続の観点から徹底的に解説します。損をしないための特例や注意点も詳しく紹介しますので、ぜひ最後までお読みいただき、失敗のない売却を実現してください。
相続したマンションを売却する際にかかる手数料と費用の全貌
マンションを売却する際には、売却代金がそのまま手元に入るわけではありません。各種手数料や費用が差し引かれます。まずは、一般的な売却費用に加えて、相続絡みで発生する費用について解説します。おおよその目安として、売却価格の5%〜7%程度が諸費用としてかかると見込んでおくと良いでしょう。
不動産会社に支払う「仲介手数料」
マンション売却において、最も大きな割合を占める手数料が「仲介手数料」です。これは、買主を見つけて売買契約を成立させてくれた不動産会社に対する成功報酬となります。
仲介手数料には法律で上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合、「売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」という速算式で計算されます。 例えば、3,000万円でマンションが売却できた場合、仲介手数料の上限は「（3,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1（消費税）＝ 105万6,000円」となります。大きな金額になるため、必ず事前の資金計画に組み込んでおきましょう。
名義変更に必須の「相続登記費用」と司法書士への報酬
相続したマンションを売却するためには、亡くなった方（被相続人）の名義から、相続人（あなた）の名義に変更する「相続登記」が絶対に必要です。他人名義のままでは不動産を売却することはできません。
この相続登記には「登録免許税」という税金がかかります。計算式は「固定資産税評価額 × 0.4%」です。例えば、評価額が1,000万円であれば4万円がかかります。 また、相続登記の手続きは複雑かつ専門的な知識が求められるため、通常は司法書士に依頼します。司法書士への報酬は依頼する事務所によって異なりますが、およそ5万円〜10万円程度が相場となっています。
売買契約時にかかる「印紙税」
不動産の売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた収入印紙を貼付・消印して「印紙税」を納付する必要があります。
例えば、売買金額が1,000万円超〜5,000万円以下の場合、本来の印紙税は2万円ですが、令和9年（2027年）3月31日までに作成される契約書については軽減措置が適用され、1万円となります。売主と買主がそれぞれ保管する契約書1通ずつに印紙を貼るのが一般的で、それぞれが自身の契約書分の印紙税を負担します。
ローンが残っている場合の「抵当権抹消登記費用」
被相続人が住宅ローンを組んでマンションを購入し、まだローンが残っている状態で亡くなった場合、団体信用生命保険（団信）に加入していれば保険金で残りのローンは完済されます。
ローンが完済されると、金融機関が設定していた「抵当権」を抹消する手続き（抵当権抹消登記）が必要になります。この手続きにかかる登録免許税は不動産1個につき1,000円（敷地権付きマンションの場合、土地と建物で計算されるため数千円になることが多い）ですが、司法書士に依頼する場合は別途1万円〜2万円程度の報酬が必要です。
その他の諸費用（ハウスクリーニング、不用品処分など）
空き家となった実家のマンションを売却する場合、室内に残された家財道具や日用品（残置物）の処分費用がかかります。専門の不用品回収業者に依頼すると、間取りや物の量にもよりますが、数十万円単位の費用が発生することも珍しくありません。
また、売却活動を有利に進め、内覧時の印象を良くするためにハウスクリーニングを入れたり、壁紙の張り替えなどの軽微なリフォームを行ったりする場合には、その費用も追加で発生します。
相続したマンション売却にかかる税金とその計算方法
手数料や経費以外にも、絶対に忘れてはならないのが「税金」の存在です。特に相続した不動産を売却した際に出る利益に対しては、高額な税金が課せられる可能性があるため、正確な知識を持っておくことが重要です。
売却益が出た場合にかかる「譲渡所得税」と「住民税」
マンションを売却して得た利益（譲渡所得）に対しては、「譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税）」および「住民税」がかかります。これらを総称して譲渡所得税等と呼びます。
ここで重要なのは、税率が「マンションの所有期間」によって大きく異なるという点です。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）： 税率39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）： 税率20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
この「所有期間」のカウント方法には特例があります。相続人が相続した日から計算するのではなく、「亡くなった被相続人がマンションを取得した日」から引き継いで計算されるのです。親が長年住んでいたマンションであれば、ほとんどのケースで税率の低い「長期譲渡所得」が適用されます。
譲渡所得の計算方法と「取得費」の重要性
譲渡所得（売却益）は、単純に売却価格そのものを指すわけではありません。以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却価格） − （取得費 ＋ 譲渡費用）
- 譲渡価額： マンションが売れた金額
- 取得費： マンションを購入した時の代金や各種手数料（建物の場合は経過年数に応じた減価償却費を差し引く）
- 譲渡費用： 今回の売却にかかった仲介手数料や印紙税、測量費などの直接的な経費
この計算式から分かる通り、「取得費」が高ければ高いほど譲渡所得は小さくなり、結果として納めるべき税金も安くなります。 しかし、先祖代々の土地や何十年も前に購入したマンションの場合、当時の売買契約書を紛失しており、取得費がいくらだったのか分からないケースが多々あります。その場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として適用せざるを得ず、計算上の利益が極端に大きくなり、税金が高額になってしまう恐れがあります。
相続財産そのものにかかる「相続税」との関係性
譲渡所得税は「売却して利益が出た場合」にかかる税金ですが、それ以前の問題として、マンションを含む遺産総額が基礎控除額（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）を超える場合は、「相続税」も納める必要があります。
相続税は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に原則として現金で一括納付しなければなりません。そのため、多額の相続税の納税資金を確保する目的で、相続したマンションを急いで売却するケースも少なくありません。
相続したマンション売却の手数料・税金を抑える特別控除・特例
前述の通り、不動産の売却益には最大で約40%もの税金がかかる可能性があります。しかし、相続に伴う売却では、要件を満たすことで税金の大幅な軽減や免除を受けられる強力な特例が用意されています。損をしないためには、以下の特例が適用できるかを必ず確認してください。
相続税を支払った場合に使える「取得費加算の特例」
「取得費加算の特例」は、相続税を納付した人が、相続したマンションを売却した場合に利用できる非常に有効な特例です。
納付した相続税のうち、そのマンションに対応する部分の金額を、売却時の「取得費」に上乗せして計算することができます。取得費が増えれば計算上の譲渡所得が減るため、結果として譲渡所得税が軽減されます。
この特例を適用するための主な要件は以下の通りです。
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- 相続開始のあった日の翌日から**「3年10ヶ月以内」**に売却すること
期限が「3年10ヶ月」と明確に決まっているため、相続税を支払った上でマンションの売却を検討している場合は、スピード感を持って売却活動を進めることが重要です。
空き家を売却した際の「3,000万円特別控除の特例」
いわゆる「空き家特例」と呼ばれる制度です。被相続人が一人暮らしをしていて、亡くなったことで空き家となった実家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるという非常に強力な特例です。譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金は完全にゼロになります。
しかし、この特例は適用要件が非常に厳しく設定されています。主な要件は以下の通りです。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された建物であること（旧耐震基準）
- 相続の直前において、被相続人以外に居住していた人がいないこと
- 売却時に一定の耐震基準を満たしているか、あるいは取り壊して更地にして売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
マンションの場合、自分の一室だけを取り壊すことはできず、また個人でマンション全体の耐震改修を行うことも現実的ではありません。そのため、昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震基準のマンションでは、実質的にこの空き家特例を利用するのは極めて困難である点に注意が必要です。
マイホーム（居住用財産）を売却した際の「3,000万円特別控除」
親と同居しており、親が亡くなった後もそのまま自分が住み続けていたマンションを売却する場合は、通常の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用できます。
これは、自分が住んでいるマイホームを売る場合であれば、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できるというものです。空き家特例のような厳しい築年数要件（旧耐震基準など）はないため、適用しやすいのが特徴です。
相続マンションの売却で損をしないための注意点とポイント
各種手数料や税金・特例の仕組みを理解した上で、実際に相続したマンションを売却する際に陥りがちな失敗や、損をしないための具体的な注意点を解説します。
「取得費」が分からない場合の落とし穴（概算取得費5%の適用）
先述の通り、親が昔買ったマンションで売買契約書が見つからない場合、実際の購入額ではなく「売却価格の5%」を取得費（概算取得費）として計算しなければなりません。
例えば、5,000万円で売却した場合、取得費はわずか250万円となります。残りの4,750万円（譲渡費用は考慮しない場合）が利益とみなされ、そこに約20%の税金（約950万円）がかかることになります。 これを防ぐためには、売買契約書がなくても、当時の購入価格を証明できる書類（通帳の引き出し履歴、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、当時のパンフレットや価格表など）を家の中から徹底的に探し出すことが重要です。税理士に相談することで、これらの証拠から合理的な取得費を算出し、税務署に認められるケースもあります。
共有名義での相続・売却はトラブルの元
兄弟などでマンションを「共有名義」で相続するのは、極力避けるべきです。 共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意と実印での署名・捺印が必要です。一人でも「売りたくない」「もっと高く売りたい」と反対すれば、売却手続きは完全にストップしてしまいます。また、売却時の仲介手数料や税金の支払い、確定申告の手続きも全員がそれぞれ行う必要があり、非常に煩雑になります。
もし売却を前提として相続するのであれば、代表者一人の単独名義で相続（換価分割）し、売却後に経費と税金を差し引いた残りの現金（売却代金）を相続人で公平に分け合う方法が最もスムーズでトラブルが少なくなります。
売却のタイミングが重要（相続開始から3年10ヶ月以内）
税金の特例の章でも触れましたが、相続したマンションを売却するベストなタイミングは「相続開始から3年10ヶ月以内」です。
この期間内であれば「取得費加算の特例」が利用でき、大幅な節税が期待できます。また、空き家のまま長期間放置すると、マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税などの維持費（ランニングコスト）が毎月かかり続け、建物の老朽化によって資産価値も下落していきます。相続税の納税資金が必要な場合はなおさら、相続登記が完了したら速やかに売却活動をスタートさせるべきです。
信頼できる不動産会社の選び方と複数社査定の重要性
マンション売却の成功は、パートナーとなる不動産会社の腕にかかっていると言っても過言ではありません。手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと、積極的な販売活動を行ってくれず、結果的に売却価格が相場より大幅に下がって損をする可能性があります。
必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額の根拠、類似物件の過去の売却実績、営業担当者の対応の誠実さなどを比較検討してください。相続物件の売却実績が豊富で、提携する税理士や司法書士のサポート体制が整っている不動産会社を選ぶと、煩雑な手続きもワンストップで任せられるため安心です。
相続からマンション売却までの具体的な流れ
最後に、実際にマンションを相続してから売却し、税金を納めるまでの一連の流れを5つのステップごとに確認しておきましょう。
ステップ1：遺産分割協議と相続人の確定
遺言書がない場合、まずは誰が法定相続人になるのかを戸籍調査等で確定し、相続人全員で「遺産分割協議」を行います。ここで、誰がマンションを相続するのか（または売却して現金を分ける換価分割にするのか）を決定し、その内容をまとめた遺産分割協議書を作成します。
ステップ2：相続登記（名義変更）の完了
遺産分割協議書や戸籍謄本、印鑑証明書などの必要書類を揃えて、管轄の法務局で「相続登記」を行います。2024年4月1日より相続登記は義務化されており、正当な理由なく3年以内に手続きを怠ると10万円以下の過料が科される可能性があるため注意が必要です。正確な手続きを行うため、司法書士に依頼するのが一般的です。
ステップ3：不動産会社への査定依頼と媒介契約
相続登記が完了し、自分（たち）の名義になったら、不動産会社にマンションの査定を依頼します。複数社に査定を依頼して信頼できる不動産会社を見つけたら、「媒介契約（専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約のいずれか）」を結び、正式に売却活動を依頼します。
ステップ4：売却活動から売買契約・引き渡し
不動産会社がポータルサイトへの掲載やチラシ等で広告を出し、購入希望者の内覧に対応します。買主が見つかり、価格や引き渡し条件で合意できたら「売買契約」を締結し、買主から手付金を受け取ります。 後日（通常は1ヶ月〜2ヶ月後）、残代金の受領と同時に鍵を引き渡し、司法書士によって買主への所有権移転登記が行われます。この決済・引き渡しのタイミングで不動産会社へ仲介手数料を支払うのが一般的です。
ステップ5：確定申告と税金の納付
マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、売却した年の翌年2月16日〜3月15日の間に、ご自身の住所地を管轄する税務署で「確定申告」を行わなければなりません。 重要な点として、税金が発生しない場合であっても、「3,000万円の特別控除」や「取得費加算の特例」を適用するためには確定申告が必須となります。忘れずに申告手続きを行い、所得税や住民税を期限内に納付してください。
まとめ：相続マンション売却は手数料・税金対策が成功の鍵
相続したマンションの売却には、通常の仲介手数料や印紙税に加え、相続登記費用や不用品処分費用など様々なコストがかかります。また、売却益が出た場合には高額な譲渡所得税が課せられる可能性があるため、手元に残るお金が想像以上に少なくなるリスクがあります。
しかし、「取得費加算の特例」や居住用の「3,000万円特別控除」といった制度を正しく理解し、要件を満たして適切に適用できれば、税負担を劇的に軽減することが可能です。
損をしないための最大のポイントは、**「売買契約書などの取得費が分かる資料を何としても探し出すこと」と、「相続開始から3年10ヶ月以内という期限を意識して早めに行動すること」**です。
相続に関連する法律手続きや税金の計算は非常に専門的で複雑です。売却を検討し始めた段階で、相続問題の解決実績が豊富な不動産会社や、税理士・司法書士などの専門家チームに相談し、万全の資金計画を立てて有利に売却を進めましょう。